נובמבר 22, 2019
חם באתר

משכנתא – כל מה שצריך לדעת




משכנתא לבית

משכנתא – מה שצריך לדעת לפני שניגשים לבנק


כשבאים לקחת הלוואה (כל הלוואה, אבל במיוחד זה חשוב במשכנתא, בגלל גובה הסכום), יש מספר דברים שחשוב להבין, כדי להפוך את התהליך לפשוט יותר, ובסופו של דבר למשתלם הרבה יותר, ולא, לא צריך להיות מומחה בפיננסים כדי להשתמש במידע הזה 
(1)    להבין שהבנק הוא עוד ספק
הבנק הוא ספק של כסף, ממש ככה, זה המוצר שהוא מוכר. אם כשקונים מעיל, למשל, עושים סקר ומשווים בין כמה חנויות (לפעמים על סכום שלא עולה על 1,000 ₪….), מדוע לא לעשות זאת על מוצר יקר כל כך כמו משכנתא??
מאחר ותנאי המשכנתא שנקבל יקבעו במידה רבה איך חיינו יראו מבחינה כלכלית הרבה שנים קדימה, כדאי מאד מאד להתכונן למשא ומתן עם הבנק, ואין שום חובה לעשות את העסקה בבנק שבו מתנהל חשבון העו"ש. לפעמים זה אפילו לא רצוי….
מומלץ מאד לבקש הצעות מכמה בנקים (לפחות שלושה).
חשוב מאד לבקש הצעות זהות מבחינת מסלולים (פירוט בהמשך), כדי שלא נשווה תפוזים עם עגבניות (( ואז לבצע "מכרז" בין הבנקים כדי לבחור בהצעה הטובה  ביותר מבחינתנו.
ברוב המקרים תוצאות העיסקה (האם היא טובה לנו או לא) יקבעו כבר במועד לקיחת ההלוואה, לפי עלות המימון שניקח (האם הוא זול, יקר או יקר יותר…). זה נכון ברכישת דירה לצורך השקעה, אבל חשוב לא פחות ברכישת דירה למגורים, כי זו עיסקה להרבה שנים, בדרך כלל.
באיזה מסלולים כדאי לבחור? הנה…

(2)     להבין איפה נמצאת העלות המשמעותית של ההלוואה
כולנו מכירים מישהו שלקח משכנתא, שילם כמו שעון כל חודש במשך מספר שנים, וכשבא למחזר אותה, גילה פתאום שהסכום שהוא חייב לבנק גבוה יותר מהסכום המקורי שלקח. הוא גם בטוח שהבנק פשוט "גונב" ממנו….
איך זה יכול להיות? צריך לזכור שהבנק הוא גוף מסחרי ולא קופת צדקה, וככזה שואף להגדיל את הרווח שלו ככל האפשר, גם אם זה אומר לנצל את העובדה שהלקוח שמולו לא מתמצא בענייני כספים וחישובים מימוניים ואפילו לא מכיר מונחים בסיסיים שקשורים בעניין (ריבית, הצמדות וכו'). הנה כבר סיבה טובה להמשיך לקרוא….. 
הבנק גם לא אוהב סיכונים מיותרים, ובהלוואה שהוא נותן להרבה שנים יש סיכון שהערך של ההחזרים שהבנק מקבל מאיתנו ירד בגלל האינפלציה.
הנה דוגמא ממש קטנה –
נניח שלקוח נכנס לבנק ולווה 500 ₪ ולצורך הפשטות נניח שאין ריבית (0%). נאמר גם שלפי תנאי ההלוואה הוא מחזיר אותה לאחר שנה בתשלום אחד. כלומר, לאחר שנה יחזיר לבנק 500 ₪.
אם במהלך השנה היתה אינפלציה של 10%, הרי שהערך הריאלי של קרן ההלוואה (בניכוי האינפלציה שמורידה את ערך הכסף) יהיה רק 450, כך שמבחינה ריאלית, הבנק נתן 500 וקיבל בחזרה 450, וזה מאד לא רצוי מבחינתו. בשנים בהן האינפלציה בישראל השתוללה (ואף הגיעה ל- 400% בתחילת שנות ה- 80 של המאה שעברה) פותח מנגנון ההצמדה למדד המחירים לצרכן שמשקף את האינפלציה בישראל. על-ידי הצמדת הלוואות למדד הזה, הבנק בעצם "מעביר" את סיכון האינפלציה ללקוח.
בדוגמא שלמעלה, אם הבנק יצמיד את ההלוואה בצורה מלאה למדד, הרי שהלקוח יחזיר אחרי שנה 550 ₪  (ה- 500 ₪ המקוריים שלווה ועוד 50 ₪ שהם ההצמדה של 10%). אותו לקוח יהיה מופתע בסוף השנה – איך קורה שלקח 500 אבל נדרש להחזיר 550? ….

 


מסקנות:
1.    הריבית חשובה, אבל… – חלק גדול הלקוחות שבאים לקחת משכנתא מתמקדים בריבית בלבד, בעיקר כי זה משהו שהם מכירים ויודעים לחשב, לפחות באופן בסיסי. הם "נלחמים" עם הבנק על כל שבריר אחוז ואם הצליחו להוריד את הבנק קצת מרגישים שניצחו ובטוחים שעשו עיסקה מצוינת, בעיקר אם החבר שלקח משכנתא חצי שנה לפניהם קיבל ריבית שגבוהה ב- 0.2% מהם…   אז אמנם כדאי וגם רצוי לקבל את הריבית הכי נמוכה שאפשר, אבל זה המרכיב הפחות משמעותי בעלות המשכנתא הכוללת. המרכיב המשמעותי באמת שגורר עלויות גבוהות מאד ללווים הוא מרכיב ההצמדה ואותו הרבה מהלווים פשוט לא מכירים, או לפחות לא מבינים….
2.    לא לקחת מסלולים עם הצמדות  – כדאי מאד להימנע עד כמה שניתן ממסלולים עם הצמדות (למדד המחירים לצרכן או למרכיב אחר, כמו מטבעות – דולר, יורו, וכו'), בעיקר בגלל מרכיב האי ודאות שקיים בהם, וכשמדובר במסלול הצמוד למדד (שכל כך חביב על הבנקים…), הוא נוטה לעלות לאורך השנים, גם אם באופן איטי, בגלל האינפלציה האפסית שיש כיום בישראל. זה המסלול שיוצע באופן אוטומטי על-ידי הבנק, פשוט כי הוא הכי משתלם עבורו. במסלול זה כל סיכון האינפלציה עובר ללקוח, והבנק מרוויח את מלא הריבית שתהיה בהלוואה. ממש לא חייבים לקבל את ההצעה הזו, ומותר ואפילו חובה להתמקח (כן, כמו בשוק  ) –לקוחות חכמים, או לא??
אז מה לוקחים?

להעדיף מסלולים לא צמודים
בניגוד לעבר, יש היום מסלולים בריבית קבועה שאינה צמודה למדד. הבנק יציע, בדרך כלל, תמהיל הלוואה שכולל מסלול צמוד, מסלול לא צמוד וגם מסלול הצמוד לריבית הפריים שמאד פופולרי כיום בגלל הריבית הנמוכה מאד שקיימת במשק, שממנה נגזרים כל שיעורי הריבית שהבנקים מציעים.
דוגמא – נניח שנכנס לקוח לסניף הבנק ומבקש משכנתא בסך של 750,000 ₪. נניח גם שהבנק מציע תמהיל של המסלולים שהוזכרו לעיל (1/3 בריבית קבועה צמודה למדד, 1/3 בריבית קבועה לא צמודה ו- 1/3 בריבית פריים (במסלול זה התשלומים צמודים לשינויים בריבית הפריים). נניח גם שלאחר מו"מ מול הבנק הם מקבלים את המסלול הצמוד בריבית של 2% ואת המסלול הלא צמוד בריבית של 4%, ועוד נניח שהאינפלציה שהבנק צופה בכל אחת מהשנים הבאות היא 2% בשנה ושהמשכנתא נלקחה ל- 25 שנה.

בתנאים אלה, הלקוח ישלם (לפי שיטת שפיצר, הנפוצה ביותר, שבה סכום ההחזר הבסיסי שווה בכל חודש – אלא אם יש הצמדה ועל כך מייד – ומורכב מתשלום ריבית והחזר של חלק מקרן ההלוואה) –

לעומת זאת, אם יחליט הלקוח החכם שלא לכלול מסלול צמוד בתמהיל ויבקש, למשל, 2/3 במסלול ריבית קבועה לא צמודה ו- 1/3 במסלול הפריים – וכל שאר התנאים כמו קודם – הרי שאז ישלם  –

מה רואים?
במסלול צמוד ההחזר החודשי צומח – באופציה הראשונה (הכוללת מסלול צמוד למדד) התשלום הראשון אמנם נמוך בכ- 260 ₪ לעומת התשלום הראשון באופציה השנייה (בלי הצמדות), אבל ההפרש מצטמצם עם הזמן עד שהוא מתהפך לגמרי, והתשלום האחרון באופציה הראשונה מטפס ליותר מ- 4,100 ₪, בעוד התשלום באופציה השנייה נשאר תמיד קבוע בסך של כ- 3,700 ₪.
נכון ששינויים בריבית הפריים ישנו את ההחזר גם באופציה השניה והוא לא ישאר קבוע באמת, אך מאחר ומסלול זה נמצא בשתי האופציות באופן זהה, נוכל להתעלם מהשפעה זו.
אפקט ההצמדה מגדיל מאד גם את ההחזר הכולל – אם נסתכל על הסכום הכולל שיחזיר הלקוח לבנק עבור ההלוואה שלקח, נראה כי באופציה הראשונה יחזיר לבנק כ- 17,000 ₪ יותר מאשר באופציה השניה, רק בגלל ההצמדה, למרות שבאופציה השנייה 2/3 מההלוואה הם בריבית גבוהה יותר (הבנק "מפצה" את עצמו על כך שבמסלול כזה אין לו הגנה מפני האינפלציה, ולכן גובה ריבית גבוהה יותר מאשר במסלול הצמוד, פחות או יותר בגובה האינפלציה השנתית שהוא מעריך שתהיה).
בדוגמא, סכום ההצמדה הכולל שישלם הלקוח לבנק לאורך חיי ההלוואה, אם יבחר באופציה הראשונה, יגיע למעל 80,000 ₪(!)
כולנו יכולים לחשוב על משהו טוב יותר לעשות עם 80,000 ₪ מאשר לשלם אותם לבנק…

 

מה עוד חשוב לעשות?

לנהל את המשכנתא
מאד חשוב לבדוק את המשכנתא כל הזמן כדי לוודא שהיא הכי טובה שאפשר נכון לאותו זמן, ושמשלמים בכל חודש הכי מעט שאפשר, וגם שסך ההחזר לאורך השנים הוא הכי נמוך שאפשר. חשוב אחת לשנה לעשות את הבדיקה, לבד או עם מומחה (אבל לוודא שאותו מומחה הוא לא בעל אינטרס מנוגד לשלנו!! (ולא, ה"יועץ" בבנק, הוא לא מומחה בלתי תלוי, ובהרבה מקרים גם אינו מומחה באמת בנושא, אלא רק אמור להיות איש מכירות טוב שיודע לשכנע את הלקוח לבחור באפשרות הטובה ביותר ל…. בנק כמובן, הרי מי משלם לו את המשכורת??)
לבוא לבנק מוכן
כדי שהמשא ומתן עם הבנק יהיה יעיל עבורינו, מאד חשוב לבוא מוכנים, להפגין ידע, אפילו בסיסי ולהראות לפקיד שבצד השני שאנחנו מבינים על מה הוא מדבר. הכנה טובה בוודאות תעזור להשיג תנאים טובים יותר, פשוט כי ידע הוא כח!

לסיכום –
5 הדברים הכי חשובים שצריך לעשות כדי להשיג את המשכנתא (או כל הלוואה אחרת) הטובה ביותר שאפשר:
(1)    לזכור שהבנק הוא עוד ספק – תמיד אפשר וצריך להתמקח, על כל דבר, גם על עמלות, וגם על הריבית!
(2)    כשלוקחים הלוואה, לזכור שהצמדות למדד רעות לנו מאד בטווח הארוך, אז לברוח מהן כמה שאפשר!
(3)    להכיר את המסלולים שטובים לנו, לבנות תמהיל הלוואה אופטימלי עבורנו (לבד או עם מומחה בלתי תלוי – עלות המומחה תהיה זניחה בהשוואה לעלות ההלוואה שתהיה כשלא יודעים…) ולדרוש אותו מהפקיד!
(4)    לנהל את המשכנתא לאורך השנים, לבדוק אחת לשנה אם אפשר לשפר את התנאים, ממש כמו בכל שוק אחר.
(5)    לבוא מוכנים – הכנה טובה תמיד עוזרת, כי ידע הוא כח!
בהצלחה!

מאת אילן מתתיהו
הכותב הוא רואה חשבון במקצועו, יועץ ומאמן מומחה בכלכלת המשפחה




Be the first to comment

Leave a Reply